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近年來，伴隨著人工智能、云計算、區塊鏈等新技術的不斷涌現和演進，在既定的產業邊界和場景內展開競爭的傳統企業越來越多地受到來自新技術領域“外來者”的跨界挑戰，以及來自具有跨界資源整合能力的“平臺化”企業集群的“降維打擊”。面對價值創造的全新游戲規則，傳統產業的生存環境、生存法則正在發生重構，一個顯見的趨勢是傳統產業賴以生存的基礎正在由“產業鏈”向“生態圈”格局轉化。

聚焦房地產業，建筑信息模型（BIM）、地理信息系統（GIS）、智能建造、智能運維，甚至人工智能、物聯網、區塊鏈等一些新概念、新技術越來越多地出現在房地產基礎設施的項目實施、企業管理以及新型智慧城市建設中。

在這場以數字化、智能化為核心的建筑技術革命過程中，房地產業和建筑業所觸及的各類角色、職能、場景以及相互關系都在被重新塑造與構建。可以肯定的是，數字化地產、智能化建造時代正撲面而來。

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智能建造為建筑業高質量發展賦能

伴隨國內發展大環境的深刻變化，建筑業整體已進入高質量發展階段。

2020年5月14日，習近平總書記在中共中央政治局常務委員會會議上指出，要深化供給側結構性改革，充分發揮我國超大規模市場優勢和內需潛力，構建國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

市場大環境向高質量發展，但對于國內建筑業企業來說，日子卻并不太好過。工程數量變少、招投標變難、企業經營管理也隨規模提升越來越繁瑣……這些都困擾著建筑業企業。

加之堅持“房住不炒”宏觀調控下，土地拍賣和商品房建設增速放緩，商品房市場降溫明顯，房地產對建筑業產值的貢獻率也在下降。

房地產市場雖然降溫了，但城鎮化發展還在持續，城鎮落戶限制放松帶來的住房需求長期存在，各地安置房、租賃住房、共有產權房等保障房建設力度加大，以及商品房推行全裝修成品交房，全面推行綠色建筑，深入發展裝配式建筑，形成了對建筑業產值的有力支撐。

在政策層面也鼓勵推進建筑工業化、數字化、智能化升級，加快建造方式轉變，推動建筑業高質量發展。

2020年7月，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等多部門聯合印發的《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）提出，到2035年，我國智能建造與建筑工業化協同發展取得顯著進展，企業創新能力大幅提升，產業整體優勢明顯增強，“中國建造”核心競爭力世界領先，建筑工業化全面實現，邁入智能建造世界強國行列。

《指導意見》明確，要以大力發展建筑工業化為載體，以數字化、智能化升級為動力，創新突破相關核心技術，加大智能建造在工程建設各環節應用，提升工程質量安全、效益和品質，有效拉動內需，培育國民經濟新的增長點，實現建筑業轉型升級和持續健康發展。

住房和城鄉建設部建筑市場監管司副司長廖玉平在解讀《指導意見》時表示，長期以來，我國建筑業工業化、信息化水平較低，生產方式粗放、勞動效率不高、能源資源消耗較大、科技創新能力不足等問題比較突出。迫切需要通過加快推動智能建造與建筑工業化協同發展，集成人工智能、物聯網等新技術，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營維護等全產業鏈融合一體的智能建造產業體系，走出一條內涵集約式高質量發展新路。

智能建造將給我國建筑業帶來哪些變革？中國工程院院士、華中科技大學教授丁烈云認為，今后，建筑業朝融合基建發展，利用智能技術將給行業帶來一系列的變革——產品形態數字化、經營理念服務化、市場形態平臺化、建造方式工業化以及行業治理現代化。

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建筑機器人在行業轉型中受關注

政策紅利不斷釋放，但目前建筑業是數字化程度較低的領域之一，相關數據顯示，近5年都是排名靠后的行業。

在建筑領域，實現數字化轉型目前有三大方向。一是“互聯網+”催生智能化建筑。“互聯網+”理念的植入，為“智慧建筑”的構建提供了無限可能。數據顯示，目前，我國智慧建筑市場產值已超過千億元，并且正以每年20%~30%的速度增長，未來市場可達數萬億元。有專家表示，智能建筑是建筑業未來的必然趨勢，從國家層面到各地，均已把智慧建筑納入智慧城市建設的高度予以重點推廣。

二是現代化建筑產業轉型3D打印。3D打印進入建筑業的最初表現形式是建筑模型，隨著技術進步，3D打印實體房屋已被證實其可行性，一些3D打印實體房屋也陸續在世界各地出現。從技術角度講，用3D打印制造一棟實體房屋有兩種方式：打印出各房屋部件再進行后期組裝；直接打印出成型房屋，后期僅需按要求安裝門窗等即可。

在3D打印技術的引領下，建筑業由“建造房子”向“制造房子”模式轉變已成趨勢。在業內人士看來，3D打印建筑只是剛剛誕生，還缺少必要的安全和質量規范，能否替代傳統房屋建筑方式，還有待時間檢驗。

三是無人機、機器人開啟建筑自動化。事實上，無人機最為關注的發展潛能在于其替代部分人工的可能性。諸如建造繩橋，存在一定危險性和困難性，無人機的存在顯然成為了建筑工作者的福音。建筑專家認為，能飛行的機器比傳統建筑機器有很多優勢，尤其是它們能到達空間任何一點并能飛進或環繞任何已有的物體。

除了無人機，機器人是建筑業的另一個福音。有了機器人的存在，建筑施工即將進入到新時代。在建筑業中，砌磚機器人如同“神”一樣的存在。那些在烈日下工作的砌磚工人非常辛苦，而隨著砌磚機器人的出現，并開始大量投入應用，可以使他們得到一定程度的解放。

《指導意見》也提出，要推廣應用數字化技術、系統集成技術、智能化裝備和建筑機器人，實現少人甚至無人工廠。在中國工程建設標準化協會建筑機器人專業委員會副主任委員、中國建筑標準設計研究院副總建筑師魏來看來，這體現了國家在政策層面對于機器人的要求和期待。他表示，現在的機器人種類很多，目前處于哪個階段，如果不給建筑機器人下一個比較準確的定義，就無法展開關于建筑機器人在標準上的研究和制定。

到底什么是建筑機器人，或者如何給它下定義？魏來表示，機器人本質上還是自動化控制，ISO（國際標準化組織）比較早期的標準中就提出了對機器人幾個特征的描述，再以特征進行概念上的界定，有自動化控制，有重新編程，有多任務目標的操控，還有運動等。在框架與主體上，機器人必然包含感知系統、決策系統、操作系統、導航系統、自我維護系統。“在建筑領域，我們是機器人的使用方，是提供建筑機器人的場景方，在自動化控制、在機器人研究領域，我們需要把建筑的場景是什么這件事說清楚，然后再結合現在機器人所處的自動化水平，去構建現在的整個標準體系。”他進一步說道。

因此，魏來建議出一套標準、一套體系，可以根據需求、場景、生產的類型或者所處的產業鏈來不斷制定機器人的標準。標準化的意義在于，每個智慧工地將來可能都有很多機器人，這些機器人的充電問題怎么辦，都需標準化進行引領。

據介紹，中國在機器人領域也制定了諸多標準，其中一部分是把ISO標準進行了轉化，還有一部分是國家標準。目前主要任務是把這些標準中跟建筑相關的借鑒過來，然后再在這些基礎之上發展建筑特有的語言、數據、場景。

目前正在編制的《建筑機器人術語標準》，適用于建筑機器人的設計、生產、售后、科研、教學、管理等。主要內容包括總則、術語、基本規定、建筑機器人分類、建筑機器人通用術語、建筑機器人專用術語、建筑機器人符號、建筑機器人型號編碼規則等。

在魏來看來，該標準的制定將為建筑機器人產業領域的科學研究、企業生產和市場規范起到重要意義。編制標準是提高建筑產業化的可持續性和綠色化水平的需要。

中國工程建設標準化協會建筑機器人專業委員會常務副主任委員、碧桂園集團全資子公司廣東博智林機器人有限公司副總裁宋巖也表達了相同看法，他表示，希望在統一標準體系下、統一數據體系下、統一協同平臺體系下，實現設計產品化、施工工業化和管理平臺化。

在建筑機器人領域，碧桂園為解決如何在工地實現自動化實施，通過構建包括企業數字化管理體系以及BIM數據的數字化底座，支撐建筑機器人和新型裝配式。

在設計產品化方面，博智林的特點是加上了機器人工藝。門窗、幕墻、軟裝等前置設計，還有自動升降梯，這些因素相對可見，且相對簡單，還有更復雜的因素在里面，只有把全部因素集成進來，才能達到類工業級的建筑產品設計。此外，博智林要做工藝工法工期排列，這源于機器人的要求。機器人不同于人，機器人需要獲得明確的施工指令，什么時間在什么地點做什么事情，從而達到什么樣的標準，如何去驗收，這是非常龐大的體系。

在施工工業化方面，博智林提出了工業化目標，包括部件規模化、作業自動化、工地工廠化、交付數字化。

在管理平臺化方面，在數字化底座基礎上，構建一個統一的協同管理平臺，各方角色進行協同，在一個平臺上工作，從而實現業務系統集成、產業資源打通。

事實上，碧桂園并非入局機器人產業最早的企業，也不是行業中最早提出開發建筑機器人的企業。但不可否認的是，在建筑機器人的應用與實踐方面，碧桂園一直走在前面。

近日，博智林首批建筑機器人在順德碧桂園鳳桐花園項目舉行交接儀式。此次博智林共向碧桂園交付9款43臺建筑機器人。目前博智林在建筑機器人、醫療機器人、服務機器人等領域的研發和生產均取得了突破性的進展。

宋巖表示，碧桂園集團的產業鏈布局較長，針對住宅領域和碧桂園內部的產業鏈進行了小的集成，包括自己的設計院、總包分包、機器人設備等，在集團內部做一個小的產業鏈進行拉通，希望能帶給行業啟示和思考。

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房地產場景數字化已來

隨著大開發時代向大資管時代的邁進，房地產業也從土地紅利走向了管理紅利。未來，房企只有掌握信息和數據，才能支撐決策的精準化和管理的精細化。于是，走數字化道路，成為房企們降低成本、控制風險、提高效率、增長收入的重要路徑。數字化已被運用在開發、管理、運營、營銷等不少場景中。

智能建造是指創新應用前沿建造技術，將工程建設與互聯網技術深度融合，構建項目建造和運行的智能環境，減少對人的依賴，實現安全高質量建造。

在房地產領域，以智慧工地、BIM為代表的數字化開發，推動機器人更廣泛地運用到建筑業、社區服務、生活起居等各類場景，使有限的人力投入到更具價值的崗位之中。而利用BIM工具將設計圖紙數字化，通過模擬更加準確地指導施工過程和施工管理，以節約成本、提升施工進度和準確度。

近兩年，“中臺戰略”成為房企數字化領域熱詞，以依據更為廣博的數據資產優化服務，實現各業務流程、管理模塊的縱橫融通與實際場景應用。數據中臺的底層是基礎云平臺和數據源；上層是實際應用場景，如拿地分析、線上引流、市場監測等。

此外，房企基于未來空間運營領域轉型，在常規業務中臺、數據中臺予以創新，引入物聯網中臺三者聯動，不僅實現企業內部與前臺業務的互聯互通，更延伸至客戶的移動設備，人、地、場全覆蓋，提升各流程決策的靈敏度和精確度。

而在營銷環節，智慧案場成為近幾年房企在數字化營銷領域的熱門應用。通過協同客戶管理系統、銷售系統，橫向打通業務流程，縱向貫穿線上營銷、銷售流程，為企業提供精準決策、為客戶提供優質服務。

從全流程上看，獲客階段，房企結合自身私域（微信公眾號、APP）流量基礎與公域流量（微博、抖音）平臺合作，多方式觸達客戶；引流階段，客戶到店或到訪后，智慧案場利用AI技術有效識別客戶，將有價值的潛在客戶分配至合適的銷售和渠道區；轉化階段，通過多維畫像判斷客戶的需求、偏好，延伸至客戶的選房看房引導、購房優惠方案制定環節，通過視頻看房、直播看房、VR看房縮減客戶看房成本，提高轉化率；交易階段，推出在線認購功能，用戶可在線查看電子協議與電子發票、繳納稅款、查看工程進度和交房時間。

此外，客戶入住后，還可根據客戶數據進行客戶關系管理、持續推進物業管理服務，實現從看到買再到住的閉環。

存量時代下，房地產運營思路由此前的擴張拿地模式轉變為以資產管理為核心的資產運營。為此，不少企業通過數字化技術手段解決資產管理過程中面臨的盤清和盤活痛點。一方面，盤清資產的管理能力亟待提升，通過數字化方案可將多業態、多場景下的資產標準化、在線化，實現資產狀態的追蹤，及時更新、及時掌握資產狀態，進行有效分類、匯總。另一方面，無論是通過創新商業模式，還是增強資產與資本市場的有效對接來盤活資產，都需要可視化的成本、收益核算，為智能化決策提供準確的數據基礎和計算依據。